Wissen Sie was bei Grundstücken, Wohnungen und Häusern im Nachlass zu beachten ist?

Mein letzter Wille

Immobilien gehören zu den wirtschaftlich bedeutendsten Vermögenswerten einer Erbschaft. In Deutschland wird bei über der Hälfte aller Erbfälle eine Immobilie vererbt. Leider ist ein Immobilienerbe nicht nur mit Freuden über die Erbschaft, sondern auch mit erheblichen Umständen verbunden.

Als kompetenter Partner stehen wir Ihnen zur Seite und geben Ihnen folgend Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Thema Immobilien und Erbe.

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Immobilie geerbt. Was nun?

Grundsätzlich verbinden die meisten Menschen eine Erbschaft mit etwas Positivem. Ein Vermögen, das der Erblasser ihnen freundlicherweise hinterlassen hat. Trotzdem sollte man vor der Annahme eines Erbes mit Bedacht vorgehen, denn es gibt Fälle, in denen die Annahme des Erbes eher eine Belastung als ein Gewinn sein kann und die Ablehnung des Erbes die bessere Wahl ist. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Erblasser verschuldet war. Viele Erben wissen nicht, dass ein Erbe nicht nur die Besitztümer des Erblassers, sondern auch seine Verbindlichkeiten übernehmen.

Immobilienbesitz am Abend des Lebens

Die Annahme eines mit Schulden oder Bürgschaften belasteten Erbes, kann sogar so weit führen, dass die Erbberechtigten mit der Annahme des Nachlasses selbst in finanzielle Schwierigkeiten geraten, denn mit Annahme der Erbschaft übernehmen die Erben auch sämtliche damit verbundene Rechten und Pflichten und haften mit ihrem gesamten Vermögen. Im Falle einer Immobilie gehört dazu auch das Tilgen von Krediten, die noch nicht an die Banken zurückgeführt wurden. Bei einem massiven Sanierungsbedarf einer Wohnung oder eines Hauses kann eine Erbausschlagung sinnvoll sein.

Mitunter ist es deshalb ratsam, einen Nachlassverwalter im Rahmen einer Nachlasspflegschaft beim Nachlassgericht zu beantragen, wenn die Vermögenslage des Erblassers sehr unübersichtlich ist, und sich die Erben nicht rechtzeitig einen vollständigen Überblick über den Wert oder die Verbindlichkeiten des Nachlasses verschaffen können. Mit der Nachlasspflegschaft kann das Vermögen der Erben vom Nachlass getrennt werden.

Einen Erbschein sollte man auf keinen Fall beantragen ohne Klarheit über die Belastungen einer Immobilie zu haben. Durch die Beantragung eines Erbscheines gilt das Erbe nämlich als automatisch angenommen. Zwar kann man die Annahme innerhalb 6 Wochen anfechten, allerdings akzeptieren die Gerichte eine Anfechtung nicht immer.

Wie also bekommt man als Erbe Klarheit, ob man ein Immobilienerbe annehmen oder ablehnen soll? Erben sollten zeitnahe einen Grundbuchauszug beim zuständigen Grundbuchamt anfordern um zu erfahren, inwieweit die Immobilie noch mit Grundschulden belastet ist. Einen Erbschein benötigt man dazu nicht.

Bankschulden kann man bei den Banken des Erblassers in Erfahrung bringen, dies allerdings nur, wenn der Erbe einen über den Tod hinausgehende Vollmacht oder ein notarielles Testament besitzt. Auch hierzu benötigt man keinen Erbschein.

Benötigen Immobilienerben einen Erbschein?  

Einen Erbschein benötigen Erbberechtigten immer dann, wenn Sie Ihren Status als Erbe und die Höhe Ihres Erbteiles nicht anderweitig nachweisen können. Sind Erben also nicht im Besitz einer notariell beglaubigten transmortalen Vollmacht, die zu Lebzeiten des Erblassers erstellt wurde, oder einem vom Nachlassgericht eröffneten notariellen Testaments, der sie als Erbe ausweist, muss dem Grundbuchamt für die Eigentumsübertragung ein Erbschein vorgelegt werden. Auch Streitigkeiten wer Erbe geworden ist und wer nicht, werden im Erbscheinverfahren geklärt. Dies geschieht gerichtlich. Natürlich ist auch eine Erbfeststellungsklage vor einem Zivilgericht möglich, um die Sachlage zu klären.

Einen Erbschein erhält man auf Antragsstellung beim örtlichen Nachlassgericht, das für den letzten Wohnort des Verstorbenen zuständig ist.

Die Beantragung eines Erbscheins verursacht Kosten. Diese werden nach dem Wert des gesamten Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls berechnet. Hierfür muss ein realistischer Wert für die Erbimmobilie angegeben werden. Dem Nachlassgericht steht es im Einzelfall zu, den Wert einer Immobilie auch selbst festzulegen.

Notarielle Beurkundung.

Wie werde ich als Erbe Eigentümer der Immobilie?

Wird das Immobilienerbe angenommen, ist es notwendig den Grundbucheintrag auf den Erben als neuen Eigentümer, berichtigen zu lassen. Dazu muss dem Grundbuchamt das notariell beglaubigte Testament einschließlich des Eröffnungsprotokolls des zuständigen Nachlassgerichts oder ein Erbvertrag vorgelegt werden. Einen Antrag auf Grundbuchänderung können Erben innerhalb zwei Jahren gebührenfrei beim zuständigen Grundbuchamt stellen. Soll die Erbimmobilie zeitnah verkauft werden, ist eine Grundbuchberichtigung nicht unbedingt erforderlich. Das Grundbuchamt sollte allerdings über das Vorhaben informiert werden.

Mit dem Eigentumswechsel übernehmen die Erben auch alle Verpflichtungen der Immobilie.

Deshalb sollte man nicht vergessen, die Energie- und Wasserversorger, die Wohngebäudeversicherung, eventuelle Mieter oder die Hausverwaltung und die Eigentümergemeinschaft zu informieren.

Immobilie und Erbgemeinschaft

Hat ein Erblasser kein Testament verfasst, gilt die gesetzliche Erbfolge. Gibt es mehrere Erben, werden entsprechend der gesetzlichen Erbfolge die gesetzlichen Erben Teileigentümer einer Immobilie. Damit entsteht eine Erbengemeinschaft. Ebenso entsteht eine Erbengemeinschaft, wenn der Erbgeber eine Immobilie nicht an einen bestimmten Erben übertragen, oder keine notariell beglaubigte Teilungserklärung abgegeben hat. Ein Alleinerbe kann frei über alle Angelegenheiten entscheiden. Als Miterbe einer Erbengemeinschaft muss man sich mit den anderen Erben abstimmen. Bei wichtigen Entscheidungen bezüglich eines Immobilienerbes muss Einstimmigkeit herrschen.

Dies führt häufig zu Streitigkeiten und dies umso mehr, je mehr Personen einer Erbengemeinschaft angehören.

Soll eine Erbimmobilie verkauft werden, muss jeder Erbe der Erbengemeinschaft dazu seine Zustimmung geben. Die Einschaltung eines Immobilienmaklers ist bei einem Gemeinschaftserbe unbedingt ratsam, da in der Praxis ein Erbe den Verkauf mit seinem entsprechenden Zeitaufwand und die mit dem Verkauf einhergehenden Kosten übernehmen müsste. Für gewöhnlich ist ein Erbe nicht bereit, dies kostenfrei zu tun und verlangt, dass ihm für seinen Aufwand ein höherer Anteil am Verkaufserlös zugesprochen wird. Genau dies, ist jedoch ein häufiger Streitfaktor.

Auch bei Vermietung einer Immobilie stellen sich die Probleme ähnlich dar. Einer der Erben muss sich um die Vermietung und Verwaltung kümmern und möchte dafür natürlich honoriert werden. Auch dies, ist ein häufiger Streitfaktor. Deshalb ist es sinnvoll, einen Immobilienmakler einzuschalten. Er kann eine Einschätzung dazu abgeben, ob sich die geerbte Immobilie für eine Vermietung eignet und mit welchen Mieteinnahmen in etwa zu rechnen ist.

Möchte einer der Erben, einer Erbengemeinschaft, die Erbimmobilie selbst bewohnen, gilt es eine annehmbare Regelung für alle Miterben zu finden. Dies kann in Form eines Teilverkaufs und einer Werterstattung des Erbteils an die anderen Erben oder einer zu zahlenden Miete geschehen. Dies ist in der Praxis extrem konfliktträchtig und es kommt auch hier häufig zu Streitigkeiten unter den Erben. Können die Miterben keine Einigung über die Zukunft der Immobilie erzielen, droht die Versilberung im Wege der Teilungsversteigerung. Hierauf hat jeder der Miterben grundsätzlich einen Anspruch.

Pflichtteilsberechtigte Angehörige, die aufgrund einer Enterbung zurückgesetzt wurden, werden nicht Mitglied der Erbengemeinschaft. Sie haben keinen Anspruch auf Übertragung der Erbimmobilie oder Miteigentumsanteilen gegenüber den Erben. Ihnen steht lediglich ein Anspruch gegen die Erben auf Auszahlung ihres Pflichtteils in Geld zu. Der Pflichtteilsanspruch bemisst sich nach dem Gesamtwert des Nachlasses und entspricht der Hälfte der gesetzlichen Erbquote des Pflichtteilsberechtigten. Daher muss der Wert aller Vermögenswerte im Nachlass ermittelt werden. Dafür kann der Pflichteilsberechtigte von den Erben verlangen, dass diese auf Kosten des Nachlasses ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen erstellen lassen.

Welche der drei Optionen:

  • Immobilienverkauf
  • Immobilienvermietung
  • Selbstnutzung

Am sinnvollsten ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Es empfiehlt sich dringend fachlichen Rat einzuholen. Ein Steuerberater kann über Details der Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer Auskunft geben. Ein Immobilienmakler kann eine Einschätzung zum:

  • Aktuellen Marktwert der Immobilie abgeben.
  • Den Zustand der Immobilie und eventuelle Renovierungs-, Sanierungs- oder Modernisierungskosten einschätzen
  • Die Ausstattung, Lage und Aufteilung der Immobilie und die damit verbundene Verkauf- oder Vermietbarkeit einschätzen.
  • Aktuelle Mieteinnahmen und mögliche Renditen ermitteln.

In unserer über 30-jährigen Tätigkeit als Immobilienmakler wurden wir häufig mit den Problemen von Erbgemeinschaften konfrontiert und können Erbgemeinschaften darin unterstützen, eine befriedigende Lösung für alle Erben zu finden.