Wer eine Immobilie verkauft, freut sich meist über einen satten Gewinn. Doch der Fiskus schaut genau hin – denn unter bestimmten Umständen wird Spekulationssteuer fällig. Damit Sie bei Ihrem Verkauf nicht ungewollt in eine Steuerfalle geraten, erklären wir, wann ein Verkauf steuerfrei bleibt und wie Sie durch kluges Timing mehr vom Erlös behalten.
Spekulationsfrist: Wann das Finanzamt beteiligt wird
Die Spekulationsfrist für Immobilien beträgt in der Regel zehn Jahre. Innerhalb dieses Zeitraums kann beim Verkauf einer Immobilie unter bestimmten Bedingungen Einkommensteuer auf den erzielten Gewinn erhoben werden. Entscheidend ist hierbei nicht das Datum des Kaufvertrags, sondern der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung sowohl beim Erwerb als auch beim Verkauf. Erst nach Ablauf dieser zehn Jahre ist ein steuerfreier Verkauf der Immobilie grundsätzlich möglich. „Wer plant, seine Investition gewinnbringend zu veräußern, sollte den Fristablauf genau im Auge behalten und idealerweise erst danach verkaufen,“ rät Manfred Schneider von M & S Immobilien GmbH in Aalen.
Selbstnutzung: Sonderregelungen beachten
Die Wartezeit von zehn Jahren gilt nicht immer. Bei selbstgenutzten Immobilien gibt es eine wichtige Ausnahme: Wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt oder als Hauptwohnsitz verwendet wurde, entfällt die Spekulationssteuer, unabhängig vom Kaufzeitpunkt. Es reicht, wenn man in den relevanten Jahren dort gemeldet war. Diese Regelung ist besonders für Familien relevant, die ihr Eigenheim wegen Veränderungen im Leben, wie einem Umzug oder Familienzuwachs, verkaufen möchten.
Der richtige Zeitpunkt für den Verkauf
Für vermietete Immobilien ist der Verkaufszeitpunkt entscheidend. Ein Verkauf kurz vor dem Ende der Spekulationsfrist kann kostspielig werden, wenn das Finanzamt den Gewinn besteuert. „Mit einer rechtzeitigen Planung können oft steuerliche Vorteile erzielt werden,“ so Schneider über die Bedeutung eines durchdachten Verkaufszeitpunkts.
Familienverkäufe: Vorsicht bei steuerlichen Spielräumen
Auch beim Verkauf innerhalb der Familie gilt die Spekulationsfrist. Ein Verkauf an Kinder oder Eltern unterliegt denselben steuerlichen Bedingungen wie ein Verkauf an Dritte. Das Finanzamt prüft zudem genau, ob es sich um einen tatsächlichen Verkauf oder eine Schenkung handelt. „Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollte man frühzeitig steuerlichen Rat einholen,“ empfiehlt Schneider, da Familienlösungen steuerlich anders bewertet werden können, als man vermutet.
Planen Sie einen Immobilienverkauf in Aalen oder der Region Ostwürttemberg und möchten steuerlich abgesichert sein? Wir beraten Sie zum besten Verkaufszeitpunkt und prüfen, ob Spekulationssteuer anfällt. Kontaktieren Sie uns – gemeinsam finden wir den für Sie optimalen Weg.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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