Trennung oder Scheidung und die wirtschaftliche Entflechtung
Ein Immobilienverkauf bei einer Trennung oder Scheidung von Paaren ist ein Thema von zunehmender Brisanz. Etwa 150.000 Paare trennen sich jährlich oder lassen sich scheiden. Die Anzahl der Trennungen wird statistisch nicht detailliert erfasst, jedoch sieht man eine zunehmende Tendenz. In den vergangenen zehn Jahren ist die durchschnittliche Ehedauer leicht gestiegen, die Ehedauer lag zuletzt bei bescheidenen 14,8 Jahren. Trennung oder Scheidung sind insbesondere, wenn monatelange Unstimmigkeiten vorausgegangen sind, ein einschneidendes Erlebnis für die Paare.
In der Regel besteht der Wunsch nach einer Trennung oder Scheidung, die wirtschaftliche Gemeinschaft mit dem ehemaligen Partner nicht mehr weiterzuführen, da sonst auch künftig alle die Immobilie betreffenden Entscheidungen gemeinsam getroffen werden müssen. Dies ist zum Beispiel bei Modernisierungsmaßnahmen der Fall.
Eine Trennung oder Scheidung geht oftmals mit einer erheblichen Veränderung der Lebenssituation einher. Dann kann es durchaus sein auch wenn einer der ehemaligen Partner die Immobilie finanziell halten kann, dieses nicht erwünscht ist, da die Immobilie einfach zu groß geworden ist, oder dem neuen Partner nicht entspricht.
Die wirtschaftliche Entflechtung kann durch den Verkauf einer Immobilie oder durch die Übertragung des eigenen Eigentumsanteils auf den Partner erfolgen. Am häufigsten wird eine Immobilie nach einer Trennung aus finanziellen Gründen verkauft. Gerade wenn einer der ehemaligen Partner finanziell schlechter gestellt ist, ist die Gefahr sehr groß, dass einer der ehemaligen Partner in eine Schuldenfalle rutscht, wenn er/sie nicht in der Lage ist sich an die neue Einkommenssituation anzupassen.
Eine Immobilienfinanzierung bleibt trotz einer Trennung als Verbindlichkeit für beide Partner bestehen. In der Regel lassen Banken einen Darlehensvertrag für eine Immobilie von beiden Partnern unterschreiben. Entscheidend ist nicht, welcher der Partner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Ist ein Haus noch mit einem Darlehen belastet, haben muss die Darlehenssumme nach dem Hausverkaufs zurückgeführt werden. Das bedeutet, kommt einer der Partner seinen Rückzahlungsverpflichtungen von Zins und Tilgung nicht mehr nach, wird eine Bank den anderen Partner voll haftbar machen. Hierzu gibt zwar ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, allerdings hat die finanzierende Bank Anspruch auf eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen bis zum Ende der Zinsfestschreibung. Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch diese ausfällt in erster Linie vom Darlehensrestbetrag abhängig, der Restlaufzeit des Darlehens und dem vereinbarten Zinssatz ab. Sind also Restschulden aus dem Darlehensvertrag zu tilgen, ist ein durchaus erheblichen Aufwand und Gesprächsbedarf mit dem ehemaligen Partner verbunden. Sind also Restschulden aus dem Darlehensvertrag zu tilgen, ist ein durchaus erheblichen Aufwand und Gesprächsbedarf mit dem ehemaligen Partner verbunden.
Immobilienverkauf ohne Ehevertrag oder entsprechender vertraglicher Regelung
Wurde ein Erlös erzielt ist zu klären, welche der Parteien, wieviel des verbliebenen Kaufpreises erhält. Haben die ehemaligen Ehepartner keine Regelung in Form eines Ehevertrages vereinbart, bilden die Eheleute eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft. Diese folgt rechtlich dem Prinzip einer Zugewinngemeinschaft. Da sich eine Immobilie nicht ohne weiteres teilen lässt, ist der Verkauf oftmals eine logische Konsequenz. In einer Zugewinngemeinschaft werden die verbleibenden Erlöse bei gleichen Eigentumsanteilen an der Immobilie hälftig auf die Eigentümer aufgeteilt. Dabei ist es unerheblich, ob einer der ehemaligen Partner mehr oder weniger als der andere Partner in das Haus investiert, oder ob nur einer der ehemaligen Partner die Zahlung der Darlehenssumme vorgenommen hat. Mögliche Asymmetrien können jedoch über den Zugewinnausgleich wieder aufgefangen werden. Möchte einer der ehemaligen Partner in der Immobilie wohnen bleiben, muss er den anderen Partner in der Regel auszahlen.
Dafür wird der aktuelle Wert der Immobilie abzüglich noch vorhandener Verbindlichkeiten ermittelt und durch zwei geteilt. Laut Zugewinnausgleich stellt diese Summe dem Partner, der die Immobile nicht für sich beansprucht als Ausgleich zu. Voraussetzung hierfür ist, der Erwerb der Immobilie während der Ehe. Geerbte Immobilien unterliegen einer Sonderregelung. Ein noch laufender Kredit wird in der Regel an den zukünftigen, alleinigen Eigentümer übertragen.
Um die Grunderwerbssteuer des Eigentümerwechsels zu umgehen, sollte die Übertragung noch vor der Beurkundung der Scheidung erfolgen. Diese Art des Eigentümerwechsels wird steuerrechtlich als Verkauf innerhalb einer Familie gewertet und befreit den übernehmenden Partner von der Grunderwerbssteuerpflicht.
Immobilienverkauf mit Ehevertrag oder entsprechender vertraglicher Regelung
,Der Verkauf einer gemeinsamen Immobilie wird unter Umständen, ein langwieriger und unangenehmer Prozess, wenn sich die Wege eines Paares trennen und man nach vorne blicken möchte. Leider kommt es in der Regel zu Unstimmigkeiten, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll. Daher ist es durchaus sinnvoll, vor der Eheschließung einen Ehevertrag zu schließen, bzw. vor dem Kauf einer Immobilie in einer außerehelichen Partnerschaft entsprechende Regelungen zu vereinbaren, die im Falle einer Trennung gelten sollen. Auch nach einer Eheschließung kann eine derartige Vereinbarung nachträglich in Form einer Scheidungsfolgenvereinbarung vereinbart werden.
Ist einer der Ehepartner oder Lebenspartner bereits vor der Ehe/Partnerschaft Eigentümer einer Immobilie, empfiehlt sich die Vereinbarung einer Gütertrennung, damit die Immobilie dem ursprünglichen Besitzer erhalten bleibt.
Alternativen zum Hausverkauf
Neben der Immobilienübertragung an einen der ehemaligen Partner und der Abfindung des anderen Partners, gibt es noch die Möglichkeit der Realteilung. D.h. der Umbau einer Immobilie in zwei baulich abgeschlossene Einheiten. Die Übertragung einer Immobilie an die Kinder. Diese ist nach vor Volljährigkeit eines Kindes nur mit Zustimmung durch ein Vormundschaftsgericht möglich, da das Kind sämtliche Rechte und Pflichten, die mit der Immobilienübertragung einhergehen, übernehmen muss. Die Konsultation eines Anwalts und Steuerberaters ist deshalb unbedingt ratsam.
Der Verkaufsprozess
Unserer Erfahrung nach dauert ein Hausverkauf, Wohnungsverkauf oder ein Grundstückverkauf, auch in gefragten Lagen, seine Zeit, da der Verkaufsprozess eine gewisse Vorlaufzeit in Anspruch nimmt. Dieser Zeitaufwand ist nicht in jeder Stufe beeinflussbar. Dabei spielt nicht nur die Zeit, bis ein potenter Käufer gefunden ist, eine Rolle sondern auch die Finanzierungsabwicklung des Käufers, die notarielle Vertragsvereinbarung und die Bezahlung des Kaufpreises. Auch die Auflassungsvormerkung, die Zahlung von Gebühren und die Grundschuldeintragung auf den Erwerber nehmen Monate in Anspruch.
Im Idealfall geht der Hausverkauf dann zügig, und jeder der ehemaligen Partner erhält seinen Anteil und geht danach getrennte Wege. Leider ist dies nicht immer der Fall. Mitunter ist der Verkaufspreis langwierig und es kommt häufig zu Uneinigkeiten und Kommunikationsproblemen zwischen den Partnern.
In Bezug auf gemeinsames Wohneigentum können Unstimmigkeiten nicht nur erheblich stressig sein, sondern mitunter zu erheblichen finanziellen Verlusten führen. Mit unserer professionellen Erfahrung fungieren wir als Mediator bei Trennung oder Scheidung und entschärfen hochemotionale Situationen der Unstimmigkeit und wickeln Ihren Immobilienverkauf stressfrei für Sie ab. Senden Sie uns eine Nachricht, wir unterstützen Sie gerne.
Immobilie bei drohender Vorfälligkeitsentschädigung verkaufen?
Sie stehen kurz davor, Ihre Immobilie aufgrund der Trennung oder Scheidung von Ihrem Partner:in zu verkaufen. Lösen Sie ein Darlehen vor Beendigung der vereinbarten Zinsbindung auf, entgeht der finanzierenden Bank ein Zinsgewinn. Bei einem Immobilienverkauf hat der Darlehnsnehmer zwar das Recht sein Darlehen vorzeitig abzulösen, allerdings verlangt die kreditgebende Bank eine Entschädigung für den entgangenen Zinsgewinn, der ihr entgeht, weil Sie Ihren Darlehnsvertrag nicht wie geplant fortführen – Die Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ist mit hohen Kosten verbunden.
Allerdings gibt es auch Möglichkeiten, eine Vorfälligkeitsentschädigung abzuwehren. Unsere Erfahrung hat gezeigt, dass sich eine Vorfälligkeitsentschädigung schmälern oder zu vermeiden lässt.
Mit unserer langjährigen Erfahrung als Immobilienmakler konnten wir bereits zahlreiche Kunden dabei unterstützen, die Kosten von Vorfälligkeitsentschädigungen zu sparen. Als besonderen Service stehen wir Immobilienverkäufern, die uns mit dem Verkauf ihrer Immobilie beauftragen, helfend zur Seite. Gerne helfen wir auch Ihnen, diese Kosten zu sparen. Senden Sie uns eine Nachricht, wir unterstützen Sie gerne.
