Ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, obwohl eine Person dort weiterhin wohnen darf, ist möglich, erfordert aber sorgfältige Vorbereitung. Ein lebenslanges Wohnrecht entsteht häufig im Rahmen einer vorweggenommenen Erbschaft, wenn Eltern die Immobilie übertragen und sich die Nutzung sichern. Auch bei Immobilienverrentungen oder familiären Vereinbarungen spielt dieses Recht eine Rolle. Für Verkäufer bedeutet das: Die Immobilie bleibt handelbar, aber der Wert, die Zielgruppe und die Vertragsgestaltung verändern sich deutlich.
Einfluss des Wohnrechts auf den Immobilienwert
Ein Wohnrecht, das im Grundbuch vermerkt ist, kann den Wert einer Immobilie reduzieren, da es die Nutzungsmöglichkeiten für Käufer einschränkt. „Gutachter ermitteln zunächst den unbeschwerten Wert der Immobilie und ziehen dann den Kapitalwert des Wohnrechts ab“, erklärt Manfred Schneider von M & S Immobilien GmbH in Aalen. Hierbei wird berücksichtigt, welche marktübliche Miete für die betroffenen Räume erzielbar wäre und wie lange das Wohnrecht voraussichtlich bestehen bleibt.
Besonders bei einem lebenslangen Wohnrecht ist die statistische Lebenserwartung der berechtigten Person von Bedeutung. „Je jünger die Person mit Wohnrecht ist und je umfassender das Recht gestaltet wurde, desto größer ist der Wertabschlag,“ so Schneider weiter. Eine klare Abgrenzung zum Nießbrauch ist wichtig. Während das Wohnrecht in der Regel die eigene Nutzung betrifft, kann Nießbrauch auch Einkünfte aus Vermietung einschließen.
Interessenten für Immobilien mit Wohnrecht
Immobilien mit Wohnrecht sind nicht für jeden Käufer attraktiv. „Wer kurzfristig selbst einziehen oder sofort Mieteinnahmen erzielen möchte, ist oft nicht interessiert,“ erläutert Schneider. Solche Objekte können jedoch für Kapitalanleger von Interesse sein, die langfristig planen, einen reduzierten Kaufpreis akzeptieren und die Immobilie als spätere Nutzungsmöglichkeit sehen.
Auch Käufer aus dem familiären Umfeld oder Investoren mit Erfahrung in speziellen Vertragskonstellationen kommen in Betracht. „Eine transparente Vermarktung ist entscheidend“, betont Schneider. Das Wohnrecht sollte klar kommuniziert werden, um realistische Erwartungen zu schaffen und spätere Unsicherheiten zu vermeiden.
Präzision im Kaufvertrag ist entscheidend
Beim Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht sind klare vertragliche Regelungen notwendig. „Im Kaufvertrag sollte genau festgehalten werden, welche Räume genutzt werden dürfen und wer für laufende Kosten, Instandhaltung oder Nebenkosten verantwortlich ist,“ rät Schneider. Ein genauer Blick ins Grundbuch ist ebenso wichtig, um zu klären, ob das Recht bestehen bleibt, gelöscht werden kann oder in welcher Rangfolge es eingetragen ist. Käufer benötigen Planungssicherheit, Verkäufer Rechtssicherheit und die wohnberechtigte Person muss geschützt bleiben. „Eine enge Zusammenarbeit von Notar, Gutachter und Makler ist unerlässlich, bevor ein Preis festgelegt oder ein Vertrag unterzeichnet wird,“ fügt Schneider hinzu.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Foto: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s ChatGPT
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