Finanzierung

Immobilienfinanzierung  

Auf dem Weg zur eigenen Wohnung oder zum eigenen Haus stellt sich als erstes immer die Frage nach der Baufinanzierung, Baudahrlehn oder Hauskredit genannt. Abgesehen vom Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch als Sicherheit für die kreditgebende Bank, funktioniert ein Immobilienkredit wie die meisten anderen Darlehen. Die Kosten einer Immobilienfinanzierung bestimmen sich im Wesentlichen durch die Zinskonditionen, die Zinsbindung und die Höhe der Tilgungsraten und eventuelle Sondertilgung. Beim sogenannten Annuitätendahrlehen bleibt die monatliche Rate an die Bank konstant, bis der Kredit abbezahlt wurde oder die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist. Dabei verändert sich im Laufe der Zeit das Verhältnis Zins – Tilgung zugunsten einer höheren Tilgung, da die Zinsen immer prozentual zur Restschuld berechnet werden.

Befinden sich die Hypothekenzinsen auf einem hohen Niveau, bietet sich eine kurze Zinsbindung bis maximal 10 Jahre an, um bei einer evtl. Anschlussfinanzierung von niedrigeren Zinsen profitieren zu können. Befinden sich die Hypothekenzinsen auf einem niedrigen Niveau empfiehlt sich eine Zinsbindungsfrist von 20 Jahren um sich den niedrigen Zins so lange als möglich zu sichern.

Insgesamt kommen auf einen:e Immobilienkäufer:in mehr Kosten auf zu, als der reine Kaufpreis. So können die anfallenden Kaufnebenkosten zusätzlich bis zu 15 % der Kaufsumme ausmachen. Zu den anfallenden Kostenfaktoren gehören beispielsweise: 

• Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (ca. 1,5 % vom Kaufpreis)
• Der Grundbucheintrag (ca. 1,5 % vom Kaufpreis)
• Die Grunderwerbssteuer (3,5–6,5 % vom Kaufpreis, je nach Bundesland)
• Die Maklercourtage falls das Objekt durch einen Immobilienmakler vermittelt wurde.

In der Regel wünschen und empfehlen Banken ca. 20 % Eigenkapital der zu finanzierenden Gesamtsumme. Zum Eigenkapital zählen:

• Sparguthaben, wie Tages- und Festgelder mit kurzfristiger Verfügbarkeit
• Fondssparverträge und Aktien
• Bausparverträge und Lebensversicherungen
• Zusatzsicherheiten wie bereits vorhandene, schuldenfreie Grundstücke und Immobilien und/oder ein weiterer Darlehensnehmer mit festen Einkünften

Auch sind Banken häufig bereit, attraktivere Zinsen zu gewähren, wenn zusätzliche Absicherungen gestellt werden. Ein Vergleich der Finanzierungskonditionen verschiedener Banken ist natürlich ratsam, da die Zinskosten den effektiven Preis einer Immobilie bestimmen.

Die Grundlage für eine gelungene Immobilienfinanzierung ist ein ehrlicher Kassensturz. Listen Sie alle Einnahmen und Ausgaben die Sie haben auf. Zu den regelmäßigen Ausgaben gehören zum Beispiel:

• Lebenshaltungskosten
• Wohnnebenkosten (u. a. Strom, Heizung, Wasser, Abwasser, Müll)

• Versicherungskosten wie Haftpflicht, Vorsorge etc.
• Kosten für Ihr Auto oder Fahrtkosten öffentlicher Verkehrsmittel

Beachten Sie unbedingt, dass zu diesen Kosten zusätzlich auch noch Ihre Kreditrate für die Immobilie gerechnet werden muss.

Als Faustregel gilt: Die monatliche Darlehensrate plus Wohnnebenkosten sollte höchstens 40 % Ihres Nettoeinkommens betragen. 

Extragelder wie Weihnachtsgeld, Fahrkostenerstattung, Spesen oder Prämien sollten nicht mitgerechnet werden, damit Sie immer einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes haben. Berücksichtigen Sie auch einen eventuellen Provisionsrückgang falls Provisionszahlungen ein maßgeblicher Bestandteil ihres Einkommens sind. Fragen Sie sich auch, welche Rate Ihnen maximal möglich ist, sollte Ihr Verdienst geringer werden, oder beispielsweise ein zweites Einkommen wegfällt.

Vergessen Sie nicht, sich auch noch Lebensqualität zu erhalten. Schränken Sie sich finanziell nicht zu sehr mit einer hohen monatlichen Belastung ein. Denken Sie bei der Berechnung der Ausgaben an Ihren gewohnten Lebensstandard, muss dieser zu sehr reduziert werden wird der Wunsch zu einem Eigenheim schnell zu einer außergewöhnlich anstrengenden, psychischen Belastung.